2025年柳州卖了不到1万套新房，库存却够卖34个月。柳东新区的房子，按现在的速度，要卖12年。 这是柳州房价从高点跌到膝盖位置的真实背景。曾经1.6万单价的恒大珺睿府，现在7500元就能买。香颂诺丁山从9000元跌到4000元，龙光玖珑府从9500元跌到3800元。这些数字不是个例，是柳州楼市从2021年开始持续下跌的缩影。 柳州房价下跌的原因，首先是供需关系彻底变了。 过去十年，柳州大量楼盘集中入市，但人口增长没有跟上。2025年柳州常住人口只增长了0.2%，住房供应却远超这个数字。全市住房空置率超过20%，部分新区达到30%以上。房子多了，人没多，价格自然撑不住。 政策环境也变了。三道红线、房贷集中度管理这些政策，让房企融资变得困难。过去靠借钱扩张的开发商，资金链纷纷断裂。恒大就是最典型的例子，珺睿府从精装豪宅变成了毛坯甩卖，二期直接烂尾，成了一块鱼塘。 经济环境同样在拖累楼市。柳州作为工业城市，汽车、机械等传统产业面临下行压力。居民收入增长放缓，购房能力下降。很多人不是不想买，是买不起。 具体到五个小区，每个都有各自的问题。 香颂诺丁山的问题在于硬伤太多。小区靠近主干道，噪音和灰尘污染严重。旁边就是西山公墓和火葬场，很多购房者一听就放弃了。周边没有大型商业配套，学区也一般，房价从9000元跌到4000元，直接腰斩。 合景映月台在柳东新区，开盘价1.1万，现在5000元就能买到。问题出在开发商画饼和精装质量差。当初宣传的“品牌物业”“精装交付”，实际上精装质量非常差，很多业主都重新装修了。不过小区门口就是景小和铁一初中部，学区是它唯一的优势。 龙光玖珑府也在柳东新区，从9500元跌到3800元。这个小区居住率低，配套跟不上，学区也一般。 柳东新区发展缓慢，轻轨烂尾，对房价产生了负面影响。很多业主现在卖房还要倒贴十几万，部分业主直接摆烂断供。 十里江湾在河东北，从1.3万跌到7000元。这个小区的问题在于配套拉垮和学区下滑。当初宣传的“前茅中小学”，这几年的成绩并不理想。不过小区是江景房，户型也不错，适合改善型购房者。 恒大珺睿府在城中区，从1.6万跌到7500元。恒大爆雷是主要原因，二期烂尾，精装变成了毛坯。小区的公摊较大，周边同类产品都比它有优势。现在除了价格低，就剩德润中小学在苦苦支撑。 这些小区的共同点是什么？配套缺失、学区一般、烂尾风险高。那些配套设施完善、学区较好、房企实力强的小区，房价相对稳定。 刚需购房者现在确实可以考虑买房，但必须谨慎选择。优先选择核心地段的成熟社区，或者配套已落地、有产业支撑的板块。避开远郊、老破小、大盘、以及有暴雷风险的小区。 改善型购房者可以考虑置换，但要注意成本。抓住时机卖掉手中流动性差的房产，置换到核心区的优质资产。关注物业、户型、居住舒适度等长期价值。 投资投机购房者应该谨慎入市。房地产市场已经从高速增长转向平稳发展，投资投机性购房的风险已经大大增加。如果确实想要投资，应该选择配套设施完善、学区较好、房企实力强的小区，并且要长期持有，避免短期炒作。 2026年9月的柳州楼市，房子降价不再是新闻，没人买才是。 特别